Кога ще се спука балонът?


Пазарът на недвижими имоти се оказва един от най-предсказуемите в човешката история. На графиката много ясно се вижда, как средно на всеки 17-18 години, той достига върха си. Също така всеки връх при имотите се отразява на строителната индустрия и бизнеса в период до 2 години. Тоест “балона” в недвижимите имоти до момента винаги е предхождал и бил първопричината за финансовите кризи. Най-ярък пример е 2007 г. 



Етапи на развитие на цикъла


18 годишния цикъл на недвижимите имоти се разделя на 5 етапа на развитие, които имат различни характеристики.


  1. Възстановяване 

  • продължителност 4 години;

  • продажбите и наемите на жилища са изравнени;

  • строи се малко;

  • намаляващи или ниски лихвени проценти;

  • хората на пазара са предпазливи и разтревожени;


  1. Експанзия 

  • продължителност 3 години

  • ръст в обемите на продажбите и наемите на жилища;

  • балансирано или високо търсене;

  • растящи цени;

  • стартират повече строителни проекти;

  • нарастват лихвите;

  • БВП има ръст от 2-3%

  • хората са уверени и оптимистично настроени;


  1. Балансиране/Забавяне 

  • продължителност 2-3 години;

  • обема на продажби запазва нивата си или се отчита спад с 5%;

  • цените намаляват 5-15%;

  • строителството продължава с темповете от експанзията;

  • хората са предпазливи;

  • БВП е стабилен;

  • хората са спокойни и уверени;


  1. Свръхпредлагане 

  • продължителност 3-4 години;

  • обема на продажбите нараства главоломно;

  • цените нарастват с 30+% от нивата на експанзия;

  • наемте остават високи;

  • строи се навсякъде, където е възможно;

  • БВП е стабилен;

  • хората са уверени и оптимистично настроени, вярват, че ръста в цените ще продължи;


  1. Рецесия 

  • продължителност 4 години

  • предлагането надвишава търсенето;

  • цените падат в рамките на първата година с 25+%;

  • наемите спадат значително;

  • много фирми се закриват, повишава се безработицата;

  • БВП намалява;

  • хората са в паника и се опитват да спестят това, което имат;


Къде сме в момента?

В момента както чисто хронологично, така и индикациите на пазара показват, че пазарът в София е към края на Експанзията и началото на Балансирането. За да се случи балансирането на пазара обаче е необходимо лихвените нива да се задържат на настоящите нива или дори да се покачат с 1-2%, което ще даде стабилност на пазара. 

Стандартно преди всички върхове има момент на спад или забавяне на ръста, както е посочено на графиката.


 


Какво предстои?

Водейки се по етапите на развитие в 18 годишния цикъл, нещата би трябвало да се стекат, както е посочено на графиката. Или иначе казано:


  • 2012-2016 година бе периода на Възстановяване, където цените от 700 евро/кв.м. достигнаха 900 евро/кв.м.

  • 2017-2019 година бе период на Експанзия, където ръста се запази и в момента средната цена за София е 1150 евро/кв.м.

  • 2020-2021 година ще период на Балансиране, като се очаква цените да се запазят около 1000 евро/кв.м.

  • 2022-2025 година би трябвало да е периода на Свръхпредлагане като цените могат да достигнат 1800 евро/кв.м.

  • 2025-2029 година би следвало да е периода на Рецесия.



Важни индикации за пропускане етапа на Балансиране и навлизане в такъв на Свръхпредлагане:

  • увеличаване на средната цена над 1300-1400 евро/кв.м.;

  • намаляване на лихвените проценти;

  • повишаване на строителството с 10+% на годишна база;


Основната причина прогнозата да не се изпълни е:

  • голяма икономика да ни изпревари в циклите и да ни повлияе;

  • нова икономическа криза, която да увеличи безработицата в страната, тъй като движещо звено е outsourcing-а;


    *Етап 4 "свръхпредлагане" е етап и не се обвързва с икономическия термин. ** Източници на статията Harvard.edu, propertygeek.net, Peter Lynch, Investor.bg

Споделяне на статията