Пазарът на недвижими имоти се оказва един от най-предсказуемите в човешката история. На графиката много ясно се вижда, как средно на всеки 17-18 години, той достига върха си. Също така всеки връх при имотите се отразява на строителната индустрия и бизнеса в период до 2 години. Тоест “балона” в недвижимите имоти до момента винаги е предхождал и бил първопричината за финансовите кризи. Най-ярък пример е 2007 г. 

Етапи на развитие на цикъла

18 годишния цикъл на недвижимите имоти се разделя на 5 етапа на развитие, които имат различни характеристики.

1. Възстановяване 

• продължителност 4 години;

• продажбите и наемите на жилища са изравнени;

• строи се малко;

• намаляващи или ниски лихвени проценти;

• хората на пазара са предпазливи и разтревожени;

2. Експанзия 

• продължителност 3 години

• ръст в обемите на продажбите и наемите на жилища;

• балансирано или високо търсене;

• растящи цени;

• стартират повече строителни проекти;

• нарастват лихвите;

• БВП има ръст от 2-3%

• хората са уверени и оптимистично настроени;

3. Балансиране/Забавяне 

• продължителност 2-3 години;

• обема на продажби запазва нивата си или се отчита спад с 5%;

• цените намаляват 5-15%;

• строителството продължава с темповете от експанзията;

• хората са предпазливи;

• БВП е стабилен;

• хората са спокойни и уверени;

4. Свръхпредлагане 

• продължителност 3-4 години;

• обема на продажбите нараства главоломно;

• цените нарастват с 30+% от нивата на експанзия;

• наемте остават високи;

• строи се навсякъде, където е възможно;

• БВП е стабилен;

• хората са уверени и оптимистично настроени, вярват, че ръста в цените ще продължи;

5. Рецесия 

• продължителност 4 години

• предлагането надвишава търсенето;

• цените падат в рамките на първата година с 25+%;

• наемите спадат значително;

• много фирми се закриват, повишава се безработицата;

• БВП намалява;

• хората са в паника и се опитват да спестят това, което имат;

Къде сме в момента?

В момента както чисто хронологично, така и индикациите на пазара показват, че пазарът в София е към края на Експанзията и началото на Балансирането. За да се случи балансирането на пазара обаче е необходимо лихвените нива да се задържат на настоящите нива или дори да се покачат с 1-2%, което ще даде стабилност на пазара. 

Стандартно преди всички върхове има момент на спад или забавяне на ръста, както е посочено на графиката.

Какво предстои?

Водейки се по етапите на развитие в 18 годишния цикъл, нещата би трябвало да се стекат, както е посочено на графиката. Или иначе казано:

• 2012-2016 година бе периода на Възстановяване, където цените от 700 евро/кв.м. достигнаха 900 евро/кв.м.

• 2017-2019 година бе период на Експанзия, където ръста се запази и в момента средната цена за София е 1150 евро/кв.м.

• 2020-2021 година ще период на Балансиране, като се очаква цените да се запазят около 1000 евро/кв.м.

• 2022-2025 година би трябвало да е периода на Свръхпредлагане като цените могат да достигнат 1800 евро/кв.м.

• 2025-2029 година би следвало да е периода на Рецесия.

Важни индикации за пропускане етапа на Балансиране и навлизане в такъв на Свръхпредлагане:

• увеличаване на средната цена над 1300-1400 евро/кв.м.;

• намаляване на лихвените проценти;

• повишаване на строителството с 10+% на годишна база;

Основната причина прогнозата да не се изпълни е:

• голяма икономика да ни изпревари в циклите и да ни повлияе;

• нова икономическа криза, която да увеличи безработицата в страната, тъй като движещо звено е outsourcing-а;

  
  

  *Етап 4 "свръхпредлагане" е етап и не се обвързва с икономическия термин. ** Източници на статията Harvard.edu, propertygeek.net, Peter Lynch, Investor.bg